Rok 2025 nie był czasem gwałtownych skoków cen, ale był rokiem konkretnych rozstrzygnięć dla właścicieli gruntów inwestycyjnych. Rynek premiował decyzje podejmowane świadomie i z wyprzedzeniem, a coraz szybciej weryfikował grunty, które trafiały do sprzedaży bez przygotowania lub z przeszacowanymi oczekiwaniami.

Z perspektywy procesów prowadzonych przez NAVIMO widać było wyraźnie, że sprzedawali ci właściciele, którzy rozumieli potencjał swojej działki – nie tylko lokalizacyjny, ale planistyczny i funkcjonalny. W takich przypadkach negocjacje dotyczyły warunków transakcji, a nie zasadności ceny. W pozostałych scenariuszach rynek szybko wymuszał korekty.

W pierwszej połowie 2025 r. wolumen transakcji utrzymywał się na poziomie zbliżonym do 2024 r., co w praktyce oznaczało jedno: popyt był obecny, ale selektywny. Inwestorzy kupowali grunty, które pozwalały im podejmować decyzje bez ryzyka planistycznego i proceduralnego. Dla właścicieli oznaczało to konieczność jasnej odpowiedzi na pytanie: czy moja działka jest gotowa do sprzedaży, czy tylko wystawiona?

Ogólny obraz rynku gruntów inwestycyjnych w 2025 r. 

Stabilizacja i aktywność transakcyjna

• W 2025 r. rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wykazywał utrzymującą się aktywność transakcyjną na poziomie zbliżonym do 2024.
• W pierwszej połowie 2025 r, wyczerpanie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wpłynęło zauważalnie na bardziej konserwatywne budżetowanie inwestycji przez deweloperów mieszkaniowych.
• Obecny sentyment inwestorów poprawił się istotnie w II połowie 2025 z uwagi na konsekwentną tendencję zniżkową stóp procentowych NBP (cztery obniżki od września br.). 

Tendencje inwestycyjne

• Inwestorzy coraz chętniej koncentrują się na gruntach pod mieszkania, logistykę (w tym m.in. SBU – Small Business Units), formaty handlowe typu convenience oraz projekty o mieszanej funkcji (mixed-use). 
• Wzrost cen inwestycyjnych gruntów utrzymuje się, ale dynamika jest niższa niż w poprzednich latach — rynkowi uczestnicy oceniają ją raczej jako umiarkowaną.  

Czynniki ryzyka

• Trwające zmiany legislacyjne w planowaniu przestrzennym i opóźnienia we wdrażaniu reform wpływają na rynek — powodują niepewność i często przyspieszają decyzje inwestorów (tzw. efekt „kto pierwszy, ten lepszy”).  

Dynamika cen gruntów w 2025

Ceny gruntów inwestycyjnych

Według szacunków, średni wzrost cen gruntów inwestycyjnych w Polsce w 2025 r. wyniósł ok. 7,0%.

Przykładowe widełki cenowe gruntów inwestycyjnych (średnie poziomy ok. połowy 2025 r.)

Warszawa

• Grunty mieszkaniowe (PUM) – ok. 4 000 – 15 000 PLN/m² w centrum, 1500 – 4 000 PLN/m² poza centrum.
• Grunty biurowe – 4 000 – 6 000 PLN/m² w centrum, 1 000 – 4 000 PLN/m² poza centrum.
• Grunty handlowo-usługowe – 1 600 – 5 200 PLN/m² w centrum, 500 – 2 500 PLN/m² poza centrum.
• Grunty przemysłowo-magazynowe – 500 – 1 100 PLN/m².  

Miasta regionalne (powyżej 500 tys. mieszkańców)

• Mieszkalne: 1 500 – 6 000 PLN/m² PUM
• Biurowe: 500 – 3 500 PLN/m² GLA
• Handlowo-usługowe: 300 – 1 700 PLN/m²
• Przemysłowe/logistyczne: zwykle niższe niż w Warszawie (zróżnicowane regionalnie). 

W praktyce oznacza to, że Warszawa nadal jest najdroższym rynkiem gruntów inwestycyjnych w Polsce, ale różnice w cenach są mniej drastyczne niż kilka lat wcześniej, szczególnie w segmencie terenów logistycznych i w wybranych lokalizacjach miast regionalnych.  

Warszawa – podsumowanie 2025

Hity i wyzwania

• Silny popyt na tereny mieszkaniowe – deweloperzy nadal powiększali banki ziemi, mimo wyższych cen, inwestując w grunty w strategicznych lokalizacjach.  
• Presja cenowa w centrum – rekordowe stawki za najatrakcyjniejsze działki (nawet przekraczające poziomy sprzed kilku lat), ale mniejsza dynamika wzrostu niż wcześniej.  
• Inwestycje biurowe i logistyczne – Warszawa nadal przyciąga inwestorów, choć część kapitału szuka niższych kosztów poza stolicą.  

Trendy

• Rosnąca rola krajowych inwestorów w transakcjach (większe zaangażowanie kapitału lokalnego w portfelach inwestycyjnych).  
• Większe zainteresowanie działkami pod projekty mieszane (mieszkaniowo-usługowe/logistyczne).  

Miasta regionalne – podsumowanie 2025

Aktywność inwestycyjna

• Miasta takie jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto utrzymały wysokie zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi, zwłaszcza pod mieszkania, logistykę miejską i PRS (Private Rented Sector).  
• Ceny gruntów w dużych miastach regionalnych były generalnie niższe niż w Warszawie, co poprawia opłacalność projektów wielkopowierzchniowych. 

Przykłady lokalne

• W Krakowie obserwowano aktywność deweloperów i rekordowe oferty gruntów w niektórych lokalizacjach, choć komentarze rynkowe wskazują też na mieszane nastroje wśród inwestorów z uwagi na stabilizację popytu..  
• Dynamiczna infrastruktura i połączenia regionalne nadal wspierają lokalne rynki gruntów inwestycyjnych, przyciągając kapitał logistyczny i mieszkaniowy.  
• Najbardziej wymagające i lokalne rynki (i tym samym premiowane w wycenie gruntów), takie jak Kraków czy wykazują dużą tendencję do integracji poziomej rynku, co unaocznia coraz więcej przykładów sprzedaży całych banków ziemi lub struktur deweloperskich).

Główne wnioski za 2025

Co się potwierdziło

• Rynek gruntów inwestycyjnych w 2025 był stabilny, z umiarkowanym wzrostem cen gruntów i aktywnością transakcyjną zbliżoną do poziomów 2024.  
• Różnice cenowe między Warszawą a miastami regionalnymi utrzymują się, choć regiony nadrabiają atrakcyjnością dzięki niższym kosztom i perspektywie większych projektów.  
• Niepewność regulacyjna i procedury planistyczne pozostają kluczowym czynnikiem ryzyka – nadal wpływając na tempo decyzji i ceny gruntów.  

Ograniczenia i sygnały ostrożności

Dynamika wzrostu cen gruntów mieszkaniowych była raczej umiarkowana niż gwałtowna, co może być efektem ostrożnego popytu ze strony deweloperów i oczekiwań co do zmian legislacyjnych. 

Podsumowanie

Rok 2025 nie przyniósł gwałtownych zwrotów na rynku gruntów inwestycyjnych, ale wyraźnie przesunął punkt ciężkości odpowiedzialności na właściciela gruntu. Rynek pozostał aktywny, ceny rosły umiarkowanie, a inwestorzy byli obecni — jednak kupowali wyłącznie tam, gdzie decyzje były oparte na danych, a nie na oczekiwaniach.

Z perspektywy NAVIMO było to szczególnie widoczne w procesach sprzedażowych: ta sama lokalizacja mogła oznaczać zupełnie inne wyniki transakcyjne, w zależności od momentu wyjścia na rynek, przygotowania działki i sposobu jej prezentacji inwestorom. Właściciele, którzy potrafili odpowiedzieć na pytania o przeznaczenie, ryzyka planistyczne i realny potencjał inwestycyjny, sprzedawali szybciej i na przewidywalnych warunkach. Pozostali często musieli uczyć się rynku w trakcie procesu.

Najważniejszą lekcją 2025 r. jest to, że czas „sprzedaży na próbę” się skończył. W warunkach niepewności regulacyjnej i selektywnego popytu decyzja o sprzedaży gruntu inwestycyjnego musi być przemyślana i oparta na realnej analizie, a nie na porównaniu do pojedynczych ofert czy historycznych rekordów cenowych.

Dla właścicieli planujących sprzedaż w kolejnych latach oznacza to jedno: rynek nadal daje możliwości, ale nagradza przygotowanie. Właściwy moment, dobrze dobrana strategia i rzetelna wycena coraz częściej decydują o tym, czy transakcja kończy się sukcesem — czy wielomiesięcznym procesem korekt.

Perspektywy na 2026 r.

Rok 2026 będzie okresem większej selektywności na rynku gruntów inwestycyjnych, głównie w związku z wdrażaniem planów ogólnych i zmianami w systemie planowania przestrzennego. Inwestorzy coraz częściej będą podejmować decyzje w oparciu o czytelność sytuacji planistycznej, co przełoży się na wyraźne różnicowanie popytu między poszczególnymi typami gruntów.

Działki objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego — zwłaszcza z funkcją mieszkaniową lub mieszkaniowo-usługową — będą w 2026 r. naturalnym pierwszym wyborem dla części inwestorów. Zapewniają one przewidywalność procesu, krótszą ścieżkę inwestycyjną i mniejsze ryzyko regulacyjne, co w warunkach zmieniającego się otoczenia planistycznego ma szczególne znaczenie.

Jednocześnie rynek nie zamknie się na inne typy gruntów. Działki o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe, a także grunty bez uchwalonego MPZP, nadal będą przedmiotem zainteresowania — szczególnie w dużych miastach i ich strefach rozwoju. W takich przypadkach kluczowe znaczenie będzie miała możliwość przekształcenia funkcji, skala terenu oraz długoterminowy potencjał lokalizacji. Dla doświadczonych inwestorów to właśnie takie grunty pozostają przestrzenią do budowania wartości.

W praktyce oznacza to, że 2026 r. nie będzie rokiem eliminacji określonych produktów, lecz rokiem właściwego dopasowania strategii. Grunty „gotowe planistycznie” będą sprzedawać się szybciej i z mniejszą presją negocjacyjną, natomiast większe tereny wymagające pracy planistycznej lub zmiany przeznaczenia będą wymagały odpowiedniego przygotowania, komunikacji i horyzontu inwestycyjnego — ale nadal będą atrakcyjne rynkowo.