Proponowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja ustawy o własności lokali może w sposób istotny przekształcić krajobraz inwestycyjny w segmencie budynków zamieszkania zbiorowego w Polsce. Choć deklarowanym celem regulacji jest uporządkowanie rynku i ograniczenie wybranych praktyk – w szczególności w obszarze condohoteli – jej skutki będą znacznie szersze. Zmiany te mogą bowiem bezpośrednio oddziaływać na rynek gruntów inwestycyjnych, wpływając zarówno na strategię deweloperów, jak i strukturę realizowanych projektów.

Kluczowe założenia

Projekt nowelizacji przewiduje w szczególności:

• ograniczenie, a w określonych przypadkach nawet wyłączenie możliwości wydawania zaświadczeń umożliwiających wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego,
• wprowadzenie mechanizmu wyjątków uzależnionych od decyzji organów gminy, która będą uprawnione do określenia warunków w drodze uchwały,
• nałożenie obowiązku spełnienia standardów technicznych właściwych dla lokali mieszkalnych.

Jednocześnie projekt zakłada wprowadzenie przepisów przejściowych. Zgodnie z ich treścią nowe regulacje nie znajdą zastosowania do inwestycji, które uzyskają prawomocne pozwolenie na budowę przed dniem 1 stycznia 2027 r., jak również do budynków zrealizowanych przed tą datą.

Kontrowersje i potencjalne konsekwencje

Proponowane zmiany już na etapie projektu wywołują istotne kontrowersje. Przedstawiciele dużych miast postulują ich dalsze zaostrzenie, wskazując na konieczność szybkiego ograniczenia napływu inwestycji realizowanych w formule condohotelowej. Jednocześnie pojawia się obawa, że odroczony temin wejścia w życie nowych przepisów, może paradoksalnie doprowadzić do intensyfikacji procesów inwestycyjnych i wzrostu liczby inicjowanych projektów przed 2027 rokiem.

Największe emocje budzi jednak propozycja Unia Miast Polskich dotycząca zmiany podejścia do daty granicznej. Zgodnie z nią, zamiast uzyskania pozwolenia na budowę, warunkiem objęcia inwestycji przepisami przejściowymi powinno być uzyskanie pozwolenie na użytkowanie przed wskazaną datą. Taka modyfikacja mogłaby istotnie ograniczyć skalę inwestycji realizowanych „na ostatnią chwilę”, jednak jednocześnie zwiększyłaby poziom ryzyka regulacyjnego i w praktyce podważyła założenie wielu już przygotowanych modeli biznesowych.

Dotknięci nowelizacją – skala

Skalę rynku, którego projekty mogą znaleźć się w obszarze podwyższonego ryzyka regulacyjnego, dobrze ilustrują dane z ostatnich lat. W okresie 2020–2025 w Polsce wydano łącznie 411 pozwoleń na budowę budynków zamieszkania zbiorowego, z czego aż 66 przypadło na sam 2025 rok. 

Uwzględniając przeciętny czas realizacji inwestycji na poziomie około dwóch lat, można przyjąć, że co najmniej taka liczba projektów znajduje się obecnie w potencjalnej strefie oddziaływania planowanych zmian. W praktyce skala ta może być jednak istotnie większa – część gruntów objętych pozwoleniami na budowę, a także inwestycji z rozpoczętym dziennikiem budowy, pozostaje w fazie wstrzymania lub odroczenia realizacji, w oczekiwaniu na bardziej sprzyjające warunki rynkowe. 

Wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych

W miejscowościach o charakterze turystycznym i wypoczynkowym, gdzie popyt ze strony inwestorów instytucjonalnych pozostaje relatywnie ograniczony, planowane zmiany mogą istotnie zaburzyć dotychczas funkcjonujące modele biznesowe. Właściciele gruntów, którzy planowali realizację inwestycji w formule condohotelowej, mogą zostać zmuszeni do:

• zmiany funkcji inwestycji na klasyczny obiekt hotelowy,
• poszukiwania alternatywnych modeli operacyjnych,
• bądź – w skrajnych przypadkach – sprzedaży przygotowanych projektów.

Z kolei w największych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław, gdzie aktywny pozostaje kapitał instytucjonalny, można spodziewać się wyraźnego przesunięcia struktury popytu. Grunty przeznaczone pod zamieszkanie zbiorowe mogą stopniowo przechodzić w ręce podmiotów rozwijających projekty w segmentach takich jak:

• najem instytucjonalny (PRS),
• prywatne akademiki,
• domy senioralne.

Alternatywę dla dotychczasowych właścicieli projektów stanowić mogą także operatorzy z szeroko rozumianego sektora living – w tym coraz bardziej widoczni i dynamicznie rozwijający się operatorzy colivingowi.

„Uwolnienie” gruntów i nowe możliwości

Nowelizacja może zatem w praktyce „uwolnić” część gruntów, które dotychczas pozostawały poza realnym zasięgiem inwestorów instytucjonalnych. Modele oparte na sprzedaży lokali – objęte 23% stawką VAT – umożliwiały bowiem osiąganie wyższych stóp zwrotu, co ograniczało konkurencyjność podmiotów operujących w segmencie najmu.

Zjawisko to zbiega się z obserwowaną przez NAVIMO praktyką transakcyjną, wskazującą na wyraźną zmianą podejścia inwestorów z sektora najmu instytucjonalnego. Coraz częściej dopuszczają oni możliwość nabywania gruntów inwestycyjnych, pod warunkiem ich odpowiednio „odryzykowania”, rozumianego przede wszystkim jako uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę. 

Wzrost liczby transakcji i nowe modele współpracy

Spodziewanym efektem planowanych zmian legislacyjnych będzie wzrost liczby transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych. Wiele projektów będących obecnie w toku może nie zapewnić zakładanych stóp zwrotu w dotychczasowej formule, co z dużym prawdopodobieństwem skłoni właścicieli do rewizji przyjętych strategii inwestycyjnych.

Jednym z możliwych kierunków adaptacji może być nawiązywanie przez dotychczasowych właścicieli projektów partnerstw typu joint-venture z inwestorami instytucjonalnymi. Tego rodzaju struktury umożliwiają właścicielom gruntów dalszy udział w projekcie, przy jednoczesnym wykorzystaniu doświadczenia operacyjnego oraz zaplecza kapitałowego partnera. 

W praktyce jednak należy zauważyć, że inwestorzy instytucjonalni zazwyczaj preferują ograniczenie roli dotychczasowego właściciela do funkcji pasywnej. Wynika to zarówno z wewnętrznych uwarunkowań funduszowych, jak i z przyjętych strategii inwestycyjnych oraz scenariuszy wyjścia z inwestycji.

Coś się kończy, coś się zaczyna

Paradoksalnie, w NAVIMO postrzegamy tę transformację jako szansę na nowe otwarcie dla wielu ciekawych projektów. Zmieniające się otoczenie regulacyjne może stworzyć przestrzeń do redefinicji założeń oraz optymalizacji struktur projektowych, w szczególności w oparciu o współpracę z kapitałem instytucjonalnym. Jeżeli rozważają Państwo zmianę strategii dla posiadanego gruntu w kontekście nadchodzących regulacji, zapraszamy do kontaktu – oferujemy wsparcie w zakresie analizy opcji, restrukturyzacji projektu oraz identyfikacji optymalnego modelu transakcji.